Abbruchkosten als Werbungskosten abziehbar

Wird im Rahmen eines steuerpflichtigen Grundstücksverkaufs ein darauf befindliches Wohngebäude vor der Veräußerung komplett abgerissen, sind die gesamten Abbruchkosten als Werbungskosten im Rahmen der Ermittlung des Veräußerungsgewinns zu behandeln. Zu diesem Schluss kommt das Finanzgericht Düsseldorf (FG) mit seinem Urteil vom 2.2.2021. Bei privaten Veräußerungsgeschäften – die der Steuerpflicht unterliegen, wie Grundstücksverkäufe – gilt der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und den Kosten für Anschaffung oder Herstellung, sowie den Werbungskosten als Gewinn oder Verlust.

Das Finanzgericht Düsseldorf führte dazu aus, dass das sogenannte Zuflussprinzip heranzuziehen ist, um den genauen Zeitpunkt der Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu bestimmen. So sind die bei einem privaten Veräußerungsgeschäft entstandenen Werbungskosten in dem Jahr zu berücksichtigen, in dem der Veräußerungserlös dem Verkäufer zugeht. Die Veräußerungskosten in Form der Abriss- bzw. Abbruchkosten für das alte Haus, die vor dem Veranlagungszeitraum des später veräußerten Grundstücks angefallen sind, können erst im Veranlagungszeitraum abgezogen werden, in dem der Veräußerungserlös erfasst wird.

Abzug von Erhaltungsaufwendungen nach Tod des Steuerpflichtigen

Einnahmen und Werbungskosten, die im Rahmen einer Vermietungstätigkeit anfallen, werden in dem Jahr des Zu- bzw. des Abflusses steuerlich wirksam. Eine Ausnahme bilden hier größere Instandhaltungs- und Erhaltungsaufwendungen, welche auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig (linear) verteilt werden können. Nun wurde durch den Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, wie mit den ausstehenden Aufwendungen zu verfahren ist, wenn der Vermieter innerhalb des Verteilungszeitraums verstirbt. In dem vom BFH am 10.11.2020 entschiedenen Fall, besaß ein Steuerpflichtiger ein Grundstück, welches zu fremden Wohnzwecken vermietet wurde. In einem Jahr machte er hohe Erhaltungsaufwendungen geltend, die er auf mehrere Jahre verteilte. Noch bevor dieser Zeitraum um war, verstarb der Vermieter. Die Ehefrau setzte die Erhaltungsaufwendungen in der verbliebenen Höhe in der letzten gemeinsamen Steuererklärung an. Das Finanzamt war dagegen der Auffassung, dass die Aufwendungen dem Verstorbenen nur für die Monate bis zum Todeszeitpunkt zustehen und danach nur noch von den Erben in Höhe des Restwerts weiter in der Steuererklärung angegeben werden dürfen. Der BFH stimmte jedoch der Auffassung der Ehefrau zu: der verbleibende Betrag der noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen ist im Jahr des Versterbens vollständig steuermindernd anzuerkennen. Die Erben haben keinen Anspruch auf die Berücksichtigung der Kosten in den Folgejahren. Das liegt daran, dass die Aufwendungen nur demjenigen zugerechnet werden dürfen, der diese zuvor auch getragen hat.

Bewertungsabschlag bei vergünstiger Wohnraumüberlassung

Gewährt ein Arbeitgeber einem Arbeitnehmer unentgeltlich oder vergünstigt Wohnraum, gilt dieser als Sachbezug und zählt somit zum steuer- und beitragspflichtigen Arbeitsentgelt. Mit einer Änderung im Einkommensteuergesetz wurde für die steuerrechtliche Bewertung einer Wohnraumüberlassung ab 1.1.2020 jedoch ein Bewertungsabschlag eingeführt. Für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber zu eigenen Wohnzwecken überlassenen Wohnung ist demnach kein Sachbezug anzurechnen, wenn das vom Arbeitnehmer dafür gezahlte Entgelt mindestens 2/3 des ortsüblichen Miete beträgt und dieser nicht mehr als 25 €/m² ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung beträgt. Der steuerrechtliche Bewertungsabschlag wird zum 1.1.2021 ins  Beitragsrecht übernommen. Die unterschiedlichen Verfahrensweisen im Steuer- und Beitragsrecht für das Jahr 2020 bleiben aber bestehen. Der neue Bewertungsabschlag wirkt sich daher wie ein Freibetrag aus und beträgt 1/3 des ortsüblichen Miete. Die nach Anwendung des Bewertungsabschlags ermittelte Vergleichsmiete ist Bemessungsgrundlage für die Bewertung der Mietvorteile. Die tatsächlich gezahlte Miete (inkl. der Nebenkosten) ist auf die Vergleichsmiete anzurechnen.

Quelle: Das Wichtigste – Informationen aus dem Steuerrecht – Ausgabe Juni 2019, HEHN Steuerberatungsgesellschaft Hohen Neuendorf mbH, http://www.hehn.de.

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