Immobilienkauf – Risiken & Chancen

Wer träumt vom Immobilienkauf nicht von einer Villa am Stadtrand oder einem bestehenden Haus in einem ruhigen Wohngebiet? Soziale und dienstleistungsorientierte Infrastruktur verbunden mit guten Einkaufsmöglichkeiten, kurze Wege in die nahe liegende Metropole Berlin – alles gut zu erreichen vom Ort der angebotenen Bestandsimmobilie. Doch nicht zu früh freuen: der Immobilienkauf kann Risiken in sich bergen. Ein vermeintliches Schnäppchen kann dann schnell zur Fehlinvestition werden. Nicht immer spiegelt der Kaufpreis den tatsächlichen Wert des Hauses wider. Die anfängliche Euphorie und Vorfreude kann daher schnell beim Immobilienkauf verfliegen, wenn unerwartete Ausgaben geleistet oder Veränderungen in der Umgebung in Kauf genommen werden müssen. Deswegen sollten wichtige Fragen vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie geklärt werden.

 

 

Lagequalität und Einflussfaktoren

Die Attraktivität der Umgebung und die örtliche Lage sind wesentliche Merkmale, die in den Wert einer Bestandsimmobilie einfließen. Wer eine ruhige Umgebung schätzt, sollte sich für eine Immobilie im Wohngebiet entscheiden, lieber an einer reinen Anliegerstraße als an einer Durchgangsstraße. Folgende Einflüsse – die vor dem Immobilienkauf bzw. Erwerb ermittelt werden können – beeinträchtigen den Wohnwert einer Bestandsimmobilie, wie z. Bsp. Überland-Stromleitungen, Umspannwerke, Autobahnen, Schnellstraßen, Bahnstrecken, Durchgangsstraßen usw.

Mögliche (bauliche) Veränderungen und Entwicklungen in der Umgebung lassen sich in der Regel kaum vorher abklären, sofern nicht schon Planungen öffentlich bekannt gemacht wurden. Auch können Folgen baulicher Veränderungen eintreten. Diese Veränderungen haben einen großen – meist negativen – Einfluss auf den Immobilienwert. Einige Beispiele:

  • eintretende Hochwassergefährdung nach Bau/Umbau eines Flussverlaufes
  • Veränderung von Anliegerstraßen, die zu Durchgangsstraßen umfunktioniert werden
  • Neu-/Ausbau von Entlastungs- und Schnellstraßen
  • Neu-/Ausbau Haltestellen, regionale Bahnhöfe, Reaktivierung stillgelegter Schienenstrecken
  • Flughafenerweiterungen, oder Neu-/Ausbau von Gewerbegebieten

Dabei ist nicht zu vergessen, dass die Nähe einer Bestandsimmobilie zu einer Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs insbesondere im Umland und in ländlichen Regionen wiederum sehr attraktiv sein kann.

Ein weiterer bisher nicht betrachteter Faktor ist die tatsächliche und die prognostizierte, demografische Entwicklung. Heißt, wie entwickeln sich die Einwohnerzahlen nach dem Immobilienkauf und somit in der Zukunft, gibt es bereits Untersuchungen hierzu?

Es ist daher zu empfehlen, sich vor Erwerb einer Bestandsimmobilie möglichst gut zu informieren. Entwicklungen, aktuelle Bau- und Flächennutzungspläne können erfragt bzw. eingesehen werden.  Folgende Informationsquellen könnten sich vor dem Immobilienkauf als nützlich erweisen:

  • Bau- und Katasteramt (der Stadt, des Landkreises)
  • Fachbereich Bauen (der Stadt, der Gemeinde)
  • Gutachterausschuss des Kreises bzw. der Region
  • Bauunternehmen, Sachverständige, Architekten aus der Region

Aber auch der sogenannte innerörtliche Buschfunk, ortsbezogene soziale Netzwerke, Facebook-Gruppen, sogar Nachbarn sind für eine Informationsgewinnung meist sehr wertvoll, wenn man den Tratsch und Klatsch erkennt und herausfiltern kann.

 

Immobilienkauf - Schlüssel steck in geöffneter Haustür

 

Baulasten, bauliche Veränderungen, persönliche Nutzung

Besonders alte Bestandsimmobilien sind nach dem eigenen Bedarf und technischen Stand einer früheren Zeitperiode gebaut (alte Baujahresklassen). Meist genügen diese nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen und heutigen Erfordernissen.

Erforderliche und gewünschte Änderungen bzw. Anpassungen des Wohnkomforts, der Grundrisse, der Gebäudefassade usw. sind aber nicht immer umsetzbar. Immobilien, die entweder als  Kulturdenkmal gelistet sind, im Bereich einer Erhaltungssatzung oder Bodendenkmals, oder in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegen, sind meist strikten Vorgaben für einen Umbau bzw. für eine Modernisierung unterworfen.

Ein Blick in das Baulastenverzeichnis (bzw. –kataster) sowie in einen aktuellen Grundbuchauszug vor dem Immobilienkauf gibt Aufschluss über bestehende Baulasten und Dienstbarkeiten. Eine unterirdische Kanal- oder Kabeldurchleitung, Überbauungen mit Stromleitungen, nachbarschaftliche Abstandsflächen etc. können in einem Baulastenverzeichnis aufgeführt werden.

Privatrechtliche Grundstücksbelastungen, wie z. Bsp. ein Vorkaufsrecht, ein Dauerwohnrecht oder anderer Nießbrauch an Dritte, gehen – falls eingetragen – aus dem Grundbuch hervor. Um jedoch ganz sicher zu gehen, sollte auch die Einsicht in die Markentabelle für das jeweilige Grundbuchblatt vorgenommen werden. Die Markentabelle ist ein Hilfsverzeichnis und gibt Auskunft über beim Grundbuchamt eingegangene, noch nicht vollzogene Anträge und ihren aktuellen Bearbeitungsstand. Jeder Treffer in der Markentabelle, verweist auf einen vorliegenden Antrag.

Ältere Bestandsimmobilien bzw. Häuser stellen eine Besonderheit dar, wenn sie bisher nicht als Wohnräume genutzt worden sind und als solche umgewidmet werden sollen. Neben dem öffentlichen Baurecht können sogar mögliche Kontaminationen des Grundstückbodens aus vorhergehender Nutzung, der Brandschutz, die Energieeinsparung und weitere von unterschiedlicher Relevanz sein. Auch eine Anpassung an die Barrierefreiheit kann Einfluss auf den Wert eines Hauses haben und sollten vor dem Immobilienkauf berücksichtigt werden.

Zur Klärung sollte der Hauskauf deshalb nicht ohne eine vorherige, fachkundige Beratung erfolgen. Ob das potentiell, zukünftige Eigenheim für notwendige Umbauten geeignet ist und mit welchen Kosten dabei gerechnet werden muss, sollte geprüft werden. Die Prüfung kann entweder durch einen entsprechend ausgebildeten Fachmann erfolgen oder dieser stellt den Kontakt zu Bausachverständigen bzw. Architekten aus der Region her.

 

Technischer Zustand und verwendete Baustoffe

Meist ist der technische Zustand eines älteren Gebäudes stark davon abhängig, in welchem Umfang und mit welcher Sorgfalt diese instandgehalten wurden. Eine fehlende hausverwaltergleiche Betreuung und Pflege führt zu Schäden. Bleiben Risse in den Wänden, ein undichtes Dach, auftretende Feuchtigkeit im Keller längere Zeit unbehandelt, führt dies meistens zu hohen Folgekosten in der Sanierung. Auch besteht ein Modernisierungsbedarf in älteren Gebäuden, wenn es um Fenster, um die Heizungsanlage oder bei einer veralteten Stromverteilung geht.

Bis Mitte der 1990er Jahre wurden in Innenräume giftige Stoffe verbaut. PCP, DDT oder Lindan wurden damals eingesetzt und sind mittlerweile verboten. Betroffen können gleich mehrere Gewerke sein: Der Fußbodenbelag, die Holzbauteile im Dachstuhl, Anstriche und Tapeten in Wohnräumen. Giftige Wirkstoffe können auch als Flammschutzmittel in Bauschäumen und in Dämmstoffen aus Polystyrol vorhanden sein. Sie gelten heute als giftig und krebserregend. Ein Schadstoffcheck durch einen unabhängigen Sachverständigen sollte bei Verdacht und bestimmten Baujahresklassen von Holzhäusern, durchgeführt werden.

 

Immobilienkauf - Wärmebild eines Zimmers

 

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die Vorgaben aus der Energieeinsparverordnung, können ebenfalls bei Einhaltung zu – auf den ersten Blick – nicht vorher einschätzbare bzw. kalkulierbare Mehrbelastungen nach dem Immobilienkauf führen. Ältere Heizungsanlagen sind grundsätzlich nach 30 Jahren Betriebszeit auszutauschen. Warmwasserleitungen, wasserführende Heizungsleitungen müssen gedämmt und die Heizungsanlage mit einem Außentemperatursensor ausgerüstet werden. Ein Energieberater klärt ab, ob es Ausnahmen gibt bzw. welche Modernisierungen erfolgen müssen. Ein Blick in die vorliegenden Schornsteinfegerprotokolle kann Überraschungen vermeiden helfen und klären, ob eine Nachrüstungspflicht besteht.

 

Schnäppchen oder Fehlinvestition

In angespannten Immobilienmärkten, wie sie derzeit in Berlin und Brandenburg vorherrschen, ist es eher unwahrscheinlich ein Haus bzw. eine Bestandsimmobilie als sogenanntes Schnäppchen zu kaufen. Hier bieten aber Zwangsversteigerungen die Möglichkeit, ein Haus weit unterhalb des Verkehrswertes zu ersteigern.

Die Erwerbsform Zwangsversteigerung einer Immobilie sollte grundsätzlich nur mit fachkundiger Beratung und intensiver Recherche in Betracht gezogen werden, da hier besondere, rechtliche Rahmenbedingungen bestehen. Schon die Möglichkeit einer Hausbesichtigung könnte erschwert sein, da Eigentümer, Mieter oder Pächter Besichtigungswünsche ablehnen können. Sollte die Immobilie zwangsverwaltet sein, kann der Zwangsverwalter eventuell eine Besichtigung ermöglichen.

 

Kosten vergleichen & Informationen einholen & Fachmann beauftragen

Ein Neubau kann günstiger im Erwerb sein als eine Bestandsimmobilie zuzüglich Umbau- und Sanierungskosten. Selbst nach der Sanierung erreicht ein Altbau nicht in allen Gewerken den Standard eines Neubaus und eher im Vergleich eine verminderte Restnutzungsdauer. Es gilt daher: Augen auf beim Immobilienkauf. Nachfolgend einige Links mit weiterführenden Informationen.

 

Links für den Erhalt weiterer Informationen zum Thema Immobilienkauf bzw. Immobilie kaufen:

Bauherren Schutzbund e.V. – Immobilienkauf – Immobilien und Bausubstanz-Check

Verbraucherzentrale Ratgeber – eBook – Was Sie vor dem Kauf einer Immobilie wissen sollten

Verbraucherzentrale Ratgeber – Kauf eines gebrauchten Hauses – kostenpflichtiges Handbuch

 

Quellen: Immobilien Journal Berlin & Brandenburg, Ausgabe Juli 2019, Seite 26 bis 27 / Bauherren-Schutzbund e.V., Brückenstraße 6 in 10179 Berlin / AIZ – Das Immobilienmagazin, Ausgabe 9-2019, Seite 41

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