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Immobilienrente: Leibrente, Teilverkauf und Umkehrhypothek

Verschiedene Modelle der Immobilienrente stehen Eigenheimbesitzer offen, um das gebundene Vermögen in Haus oder Wohnung zu nutzen: die Immobilien-Verrentung in verschiedenen Varianten, der Teilverkauf oder die Umkehrhypothek. Diese Lösungen bieten alle den Vorteil, weiterhin in vertrauter Umgebung wohnen zu bleiben und dennoch Geld zu bekommen.

Mietfreies Wohnen im Alter reicht zunehmend nicht mehr aus, um Versorgungslücken zu schließen. Diese und der demographische Wandel sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Modellen der Immobilienverrentung steigt. In Fachkreisen wird von sogenannten Equity-Release-Produkten gesprochen, die es ermöglichen, eine Immobilie auf unterschiedliche Weise als Instrument der Altersvorsorge heranzuziehen und diese zu „verrenten“.

1. Die Immobilien-Rente

Das wahrscheinlich in Deutschland bekannteste Modell der Altersfinanzierung im Bereich der Immobilienrente ist die Leibrente. Dabei werden Wohnung oder Haus verkauft, die Eigentümer behalten das lebenslange Wohnrecht. Der Verkaufspreis wird abzüglich des Wohnwertes ausbezahlt. Dieses recht „starre“ Modell wurde in den letzten Jahren durch neue Anbieter wesentlich flexibler gestaltet.

Immobilienrente mit und ohne Einmalzahlung

Mehr Individualität bieten Produkte an, die Senioren eine monatliche Rente mit und ohne Einmalzahlung anbieten. Weitere Modelle bieten auch nur die Einmalzahlung an, so können Eigentümer individuell und flexibel wählen.

Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach einem Verkehrswertgutachten, zu empfehlen sind hier Gutachten von gerichtlich zugelassenen Sachverständigen, aber auch Gutachten vom TÜV Süd oder von der Dekra.

Neben dem Gutachten und die Höhe der Auszahlung ist auch die Mischung aus Nießbrauch und Wohnrecht von zentraler Bedeutung: ein lebenslanges und unbedingtes Wohn- und Nutzungsrecht, wie beim klassischen Nießbrauch. Anders als beim reinen Wohnrecht, sind weiterhin bewohnende Senioren von der Last der Instandhaltung befreit. Der neue Eigentümer hat für den einwandfreien Zustand der Immobilie, die Wohnung oder das Einfamilienhaus, zu sorgen. Hierfür arbeiten Anbieter von Leibrenten mit professionellen Dienstleistern zusammen.

Um das Risiko eines plötzlichen, frühen Todes abzudecken, werden heute Mindestlaufzeiten vereinbart. In einem solchen Fall gehen Rentenzahlungen für die vereinbarte Mindestlaufzeit an die Erben. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass sich Anbieter von Leibrenten im notariellen Kaufvertrag verpflichten, auf einen Weiterverkauf zu Lebzeiten ihrer Kunden verzichten. Ist Eigenheimbesitzer auch das soziale Engagement wichtig, kann ein Teil des Immobilienvermögens anstelle der Verrentung an soziale Einrichtungen gestiftet werden.

Einmalzahlung mit Nießbrauch

Bei einer weiteren Variante mit reinem Nießbrauch-Charakter bleiben Senioren wirtschaftliche Haftende und sind bis zum Lebensende gegenüber einem (zuvor vermittelten) Investor verpflichtet, die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Diese Variante ist verbunden mit einer Einmalzahlung nach Vertragsschluss, berechnet aus dem Verkehrswert abzüglich des Wohnwertes. Hier bietet nur die private Rentenversicherung eine ergänzende Lösung an, um die Einmalzahlung in monatliche Rentenzahlungen umzuwandeln.

Dieses Modell wird meist von Unternehmen angeboten, die die Eigenheime der Senioren nicht im eigenen Bestand halten, sondern an Investoren vermitteln.

Fazit: Für die Varianten der Immobilienrente bzw. Immobilienleibrente gilt, dass sie Senioren eine sichere Form der Altersfinanzierung bieten, wenn das lebenslange Wohnrecht und die lebenslangen Zahlungen an erster Stelle im Grundbuch verankert sind.

2. Der Teilverkauf

Auf dem Markt in Deutschland ist das Modell des Teilverkaufs von Immobilien noch ein recht junges Produkt und wird von daher nur von einigen wenigen Unternehmen angeboten. Im Unterschied zu den Modellen der Immobilienleibrente, wird das Eigenheim nicht komplett verkauft, sondern nur bis zu einem maximalen Anteil von 50 Prozent veräußert. Auf Grundlage eines Wertgutachtens erhalten die Senioren für den Teilverkauf eine einmalige Zahlung vom Investor bzw. neuen Miteigentümer.

Ab dem Zeitpunkt der Veräußerung sind die Senioren weiterhin alleinige Bewohner, aber nicht mehr alleinige Eigentümer und müssen folglich dem neuen Miteigentümer deshalb ein Nutzungsentgelt (ähnlich der Miete) zahlen. Im Grundbuch erfolgen folgende Eintragungen: Das alleinige Nutzungsrecht wird mit einem Nießbrauch abgesichert. Ziehen der oder die Bewohner aus bzw. in ein Altersheim um, wird die Immobilie veräußert. Dabei haben die Erben ein Vorkaufsrecht für den Teil des Miteigentümers.

Der Teilverkauf wird vom Verbraucherschutz mit Skepsis betrachtet, denn er bringt einige Nachteile mit sich. Die ehemaligen Alleineigentümer und heutigen Bewohner sind weiterhin verpflichtet, sich vollständig  um die Instandhaltung des Gebäudes und der Anlagen zu kümmern. Ist z. Bsp. der neue Miteigentümer der Meinung, dass die Immobilie nicht ordnungsgemäß instand gehalten wird, könnte dieser sogar später auch die Erben dafür in Haftung nehmen.

Verlassen die Eigentümer das teilverkaufte Eigenheim, haben diese oder deren Erben für den Anteil des Miteigentümers ein Ankaufsrecht zum aktuellen Marktpreis. Gibt es jedoch keine Einigung oder ist ein Ankauf nicht gewünscht, veräußert der Miteigentümer in seiner Eigenschaft als Investor das gesamte Objekt und berechnet dafür eine Verkaufsprovision. Können die bewohnenden Eigentümer beispielsweise die monatlichen Nutzungsentgelte nicht mehr zahlen, muss die Immobilie ebenfalls verkauft werden und der Auszug ist unumgänglich. Auch in diesem Fall berechnet der Miteigentümer eine Verkaufsprovision.

Bei steigenden Immobilienpreisen profitieren die Senioren oder deren Erben von der Wertsteigerung. Werden die Preise jedoch günstiger, müssen beide mit entsprechenden Einbußen rechnen und ggf. in Kauf nehmen.

3. Umkehrhypothek

Eine beliebte Immobilienverrentung ist die sogenannte Umgekehrte Hypothek, die in den USA eingeführt und heute sowohl in den Niederlanden als auch in Deutschland angeboten wird. Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kreditvertrag, dem die Immobilie als Sicherheit zu Grunde liegt. Die Auszahlung erfolgt entweder in einer Summe oder in monatlichen Raten, wobei die Eigentümerstellung unberührt bleibt.

Eine verbriefte Grundschuld dient als Sicherheit mit Stundung der Zinsen und Tilgung. So baut sich Jahr für Jahr mit Auszahlung der laufenden Immobilienrente die Schuldenlast auf – im Gegensatz zum normalen Baukredit.

Die Rückzahlung der Umkehrhypothek erfolgt bei Verkauf der Immobilie, entweder zu einem festgesetzten Zeitpunkt, bei Auszug oder Tod der Senioren. Das Verlassen der Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt bildet hier das größte Problem, im Erlebensfall der bisherigen Eigentümer.

Aufgrund der hohen Bearbeitungsgebühren können die Rentenzahlungen erheblich niedriger ausfallen. Zudem sind die Eigentümer weiterhin verpflichtet, die Immobilie instand zu halten und auch die Wohngebäudeversicherung weiterhin zu bedienen.

Fazit: Was die Rechte und Pflichten nach Vertragsschluss angeht, unterscheiden sich alle drei vorgenannten Modelle doch erheblich untereinander. In jedem Fall dürfte das Kleingedruckte entscheidend sein und sollte vor Vertragsschluss genauestens durch einen unabhängigen Juristen mit Fachgebiet Immobilien geprüft und erläutert werden.

Tipp

Sich vorher gut informieren und die genaue Einzelprüfung jeder der infrage kommenden Modelle der Immobilienrente ist ein besonders wichtiger Rat. Auch sollten steuerliche Aspekte vorher geprüft werden,  Immobilienleibrenten unterliegen mit dem laufzeitabhängigen Ertragsanteil der Einkommenssteuer.

Die meist von den Anbietern prognostizierte Lebenserwartung muss keinesfalls mit dem tatsächlich zu erreichenden Alter übereinstimmen. Für manche ist die monatliche Rente bis zum Lebensende mit gleichzeitiger Absicherung des Partners von größerer Bedeutung als die Eigentümerschaft. Andere wiederum planen eine Weltreise und möchten die Welt entdecken, alles hiernach ist ihnen egal.

Alternativen zur Leibrente, Teilverkauf und Umkehrhypothek

Wer sein Vermögen auf unterschiedliche Produktarten verteilt hat, sollte prüfen, ob die gewünschte zusätzliche Liquidität mittels Leibrente oder teurer Umkehrhypothek nicht besser anderweitig erreicht werden kann.

Wer außer der eigenen Immobilie kein nennenswertes Vermögen besitzt, sollte sich fragen, ob ein Verkauf  vielleicht die bessere Alternative ist. Denn es wäre ein schlechtes Beispiel, wenn die Umkehrhypothek, die Leibrente oder der Teilverkauf zwar aus einem heutigen finanziellen Engpass hilft, ein paar Jahre später dann aber doch der Verkauf ansteht und die Immobilie entweder durch die teure Umkehrhypothek belastet ist oder aber einem das Objekt bei der Leibrente gar nicht mehr gehört, oder eben der neue Teileigentümer den Verkauf anstrebt.

Ein Verkauf heute bietet zudem weitere Lösungen an:

• Erwerb oder Anmietung Wohnung mit besserem Zugang zu Ärzten oder innerhalb Seniorenresidenz
• Kauf oder Tausch gegen eine kleinere aber neuere Immobilie, z. Bsp. barrierefreier Bungalow

Wenn Sie weitere Fragen haben, rufen Sie Immobiliensekretär KRAUSE doch einfach an unter Telefon: 033056/591348 – ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!

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