Immobilie kaufen auf einer Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerungen – Chancen oder Risiken?

Eine Zwangsversteigerung kann die Gelegenheit bieten, eine Immobilie zu erwerben. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung ersteigern möchte, befasst sich idealerweise zuvor intensiv mit dem Thema Zwangsversteigerung. Wie das Verfahren abläuft und worauf zu achten ist, erfahren Sie im Folgenden.

Da Zwangsversteigerungen über die Amtsgerichte abgewickelt werden, ist die kostenfreie Suche über aktuelle Verfahren mit dem ZVG-Portal, unter zvg-portal.de, möglich. Das Portal wird derzeit vom Justizministerium des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen mit Sitz in Düsseldorf – auch im Auftrag des Bundes und der Länder – bereitgestellt und betrieben.

Zwangsversteigerung: Chancen oder Risiken?

Auf der ZVG-Portal.de–Seite kann direkt mittels Klick auf den Link „Termine suchen“ (siehe links) eine Suchmaske geöffnet werden. Dort ist unter anderem das gewünschte Bundesland und das gewünschte Amtsgericht auswählbar. Für den Landkreis Oberhavel im Land Brandenburg ist derzeit das Amtsgericht Neuruppin zuständig.

Nutzen Immobilieneigentümer beispielsweise eine Baufinanzierung zum Erwerb einer Immobilie, hat der Finanzierer (Hausbank, Hypothekenbank, sonstige Bank, Sparkasse oder Versicherungsunternehmen) in seiner Eigenschaft als Gläubiger (hier Darlehensgeber) einen Anspruch auf Rückzahlung dieser Schulden aus der Baufinanzierung. Kann ein Eigentümer aufgrund finanzieller Engpässe (Krankheit, Arbeitslosigkeit) die Schulden nicht zahlen, steht es dem Gläubiger zu, die Zwangsversteigerung zu beantragen und die betreffende Immobilie zur Auktion freizugeben. Um so die Schulden durch den Erlös aus der Zwangsversteigerung tilgen zu können. Die Zwangsversteigerung ist ein staatliches Vollstreckungsverfahren, eine erzwungene Rechtsdurchsetzung mittels eines staatlichen Hoheitsakts zur Befriedigung eines Anspruchs.
Eine Unterart der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung. Sie bietet dann einen idealen Ausweg an, wenn sich Eheleute oder Erben nicht über den weiteren Umgang einer Immobilie einigen können und somit nur die Aufhebung der Eigentümer-Gemeinschaft infrage kommt. Eine Teilungsversteigerung kann bereits von einem Miteigentümer formlos bei Gericht beantragt werden. Die Teilungsversteigerung soll jedoch hier nicht weiter ausgeführt werden.
Gegenstand einer Zwangsversteigerung kann jede Variante einer Immobilie sein: Grundstück, grundstückgleiches Recht oder ein Bauwerk. In der Regel können folgende unbewegliche Sachen zur Auktion freigegeben werden: • Ein- und Mehrfamilienhäuser • Eigentumswohnungen • Einstellplätze und Garagen • unbebaute oder bebaute Grundstücke • Gewerbegrundstücke • Teileigentumsrechte • Erbbaurechte
Termine zur Zwangsversteigerung werden von in der Regel von einem Rechtspfleger geleitet. Sie sind, ebenso wie Richter, in ihren Entscheidungen frei von Weisungen. Die weiteren Teilnehmer einer Zwangsversteigerung sind: der/die Gläubiger*in, Bieter und Zuschauer. Um als Bieter ein Gebot abgeben zu können, müssen sich private Personen mit einem gültigen Personalausweis, juristische Personen (Unternehmen) mit einem notariell beglaubigten Handelsregisterauszug ausweisen. Vertreter von privaten oder juristischen Personen benötigen entsprechende, rechtsgültige Vollmachten. Zusätzlich ist eine Sicherheitsleistung des zukünftigen Bieters in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswertes mittels Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse zu erbringen, ein entsprechender Nachweis über die Gutschrift erfolgt gerichtsseitig und muss zum Termin vorliegen. Die Überweisung sollte daher entsprechend rechtzeitig vor dem Termin erfolgen, da mit längeren Bearbeitungszeiten zu rechnen ist. Eine vorherige Anfrage bei Gericht ist zu empfehlen.  Derzeit ist davon auszugehen, dass eine Zahlung rund 8 bis 10 Tage vor dem Termin meist ausreichend sein dürfte. Alternativ können auch gedeckte Bank- und Landeszentralbank-Schecks als Sicherheitsleistung akzeptiert werden. Bargeld wird aus Sicherheitsgründen nicht mehr angenommen. Je nach Verfahrensverlauf, können mehrere Zwangsversteigerungstermine für ein Objekt einberufen werden,  jeder Termin unterteilt sich dabei in drei Abschnitte: 1) Die Eröffnung Bekanntmachungen zum Objekt, Informationen aus dem jeweiligen Grundbuch und aus dem vorliegenden Verkehrswertgutachten, insbesondere die Angabe des Verkehrswertes. Ggf. Bekanntmachung weiterer Informationen, die bis zum Termin noch nicht veröffentlicht werden konnten. Festlegung des geringsten Gebots (sogenannter Barwert, bestehend aus den Verfahrenskosten und bleibenden Rechten, wie rückständige Grundsteuern, zu übernehmende Rechte und Belastungen). 2) Die Bieter-Stunde Die eigentliche Versteigerung, zugelassene Bieter können hier min. 30 Minuten lang Gebote abgeben. Gläubiger können ebenfalls mitbieten. 3) Die Verhandlung über den Zuschlag Nach dem letzten Gebot wird die Auktion geschlossen und über den Zuschlag verhandelt. Stimmt der Gläubiger dem Höchstgebot zu, folgt der Zuschlag.
Bei Zwangsversteigerungsverfahren gibt es zwei Wertgrenzen: • die 5/10-Wertgrenze (50% des Verkehrswerts) • die 7/10-Wertgrenze (70% des Verkehrswerts) Ein Gläubiger, dessen Anspruch höher ist, als das abgegebene Gebot, kann einen Antrag stellen, dass für dieses Gebot kein Zuschlag erteilt wird. Erst wenn das Gericht einmal aufgrund des Nichterreichens einer der beiden Grenzen den Zuschlag tatsächlich versagt hat, gelten die Wertgrenzen im nächsten Termin dann nicht mehr. Der Wegfall der Wertgrenzen wird im Regelfall vom zuständigen Rechtspfleger mitgeteilt, sowie in den Veröffentlichungen des Versteigerungsgerichtes.
Erhält ein Bieter den Zuschlag, kostet ihn die Immobilie das Bargebot (Höchstgebot) zuzüglich Barwert und zuzüglich Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten setzen sich in der Regel wie folgt zusammen: • Verzinsung: 4 Prozent Zinsen auf das Gebot bis zur Bezahlung der vollen Summe • Grunderwerbssteuer: In Berlin 6,0 Prozent und in Brandenburg 6,5 Prozent • Kosten für Eintragung ins Grundbuch: werden über den Verkehrswert ermittelt • Zuschlagsgebühren: orientieren sich an dem Gebot
Wer seine Traumimmobilie über eine Zwangsversteigerung finden möchte, sollte sich gut vorbereiten. Einerseits sollte der grundlegende Ablauf bekannt sein und die verschiedenen Wege, die so ein Verfahren juristisch gehen kann. Es ist daher abzuraten, sich ohne eigene und eingehende Ermittlungen zur angebotenen Immobilie in das nächste Amtsgericht zu gehen und mitzubieten. Beim Kauf über eine Zwangsversteigerung übernimmt niemand eine Haftung und der Käufer hat keinen Anspruch auf Gewährleistung. Jeder Käufer steht selbst in der Verpflichtung sich zu informieren, auch über im Grundbuch eingetragene Belastungen. Vor Beginn der ersten Zwangsversteigerung gibt es viele Möglichkeiten, sich ausführlich zu informieren. Dies soll in erster Linie dazu beitragen, das Risiko eines Fehlkaufs zu verringern. Ein Verkehrswertgutachten allein gibt keine zuverlässige Auskunft über den tatsächlichen Zustand der Immobilie und ihren Wert. Einträge im Grundbuch Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) sind nicht verkehrswertrelevant und werden im Verkehrswertgutachten nicht benannt. Auch wertbeeinflussende bau- und planungsrechtliche Bedingungen sind nicht angegeben. Auch Baumängel müssen lt. eines BGH-Urteils nicht Bestandteil eines Verkehrswertgutachtens sein. Hinzu kommt, dass aufgeführte Sicherheitsabschläge in zu geringem Umfang berücksichtigt wurden. Mögliche Checkliste zur Sammlung weiterer Informationen • Aktenzeichen, Kurzbeschreibung und Exposé einsehen • Verkehrswertgutachten studieren • Bestandteile und Zubehör der Immobilie prüfen • Grundbuchauszug und dazugehörige Markentabelle prüfen • Katasterdaten, Geofachdaten und Baulasten einsehen • Informationen in Ämtern und Behörden einholen • Nachbarn und Anwohner befragen • Immobilie außen aber auch innen – falls überhaupt möglich – besichtigen • Informationen, die anlässlich der Eröffnung bei einer Zwangsversteigerung angegeben werden